第一步
第二步
第三步
第四步
第五步

又一家房企冲刺港股IPO,会是扭转困境“良药”吗?

发布时间: 05-27 13:32    消息来源: 云楼市 [阅读原文]    影响力评估指数:20   消息收藏夹   收藏 已收藏
原文摘要:

......

造富神话层出不穷的房地产行业今年并不好过。

数据显示,今年1-3月份,我国商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,销售额20365亿元,下降24.7%。在这其中,住宅销售面积下降25.9%,办公楼销售面积下降36.2%,商业营业用房销售面积下降35.1%。

为了缓解资金链的压力,许多中小房企不得不走上IPO融资以求生存的道路。

5月20日晚间,赴港IPO排队的房企再添一家,成为继上坤、金辉之后第8家在港交所排队等待过会的内地房企,乃低调的“新京城四少”张量创建的实地集团。


实地地产集团由富力的联席董事长独子张量一手创立,初期的法人为张小林,即张力的胞兄、张量的大伯,云叔认为是张氏家族对张量自主创业的最后一层庇护。

实地建设前身为恒量建设,早年间与富力关系密切,曾多次为富力地产项目提供建设服务。

但潮起潮落正如人聚人散,在人生的这趟列车中,有人上,有人下,即便是父母,也不能一辈子陪伴在儿女身边,能一直陪伴自己的只有自己。张力毫无疑问是懂得这些道理的。所以对于张量的爱,更多是放手而不是参与。这体现在实地集团的法人、股东里,张力从未出现过。

同时,在法人更改为王洪志后,天高任鸟飞,张氏家族对张量再无更多实质性的帮助。但也让张量放开了拳脚施展自己的抱负,无拘无束。

自由,往往只是企业开始的起点。2015年新春大会上,实地集团提出“要增加非富力业务,打造属于自己的品牌。”张量随即走向台前,同年九月,实地集团在广州以17.08亿元连夺四宗宅地,开始推出公司主打的“常春藤”项目。

实地常春藤位于广州市黄埔科学城,由广州丰实房地产开发有限公司建成,总建筑面积2000000,总占地面积520000,是广州历史上首获评英国绿色智慧建筑评估标准(BREEAM)认证的楼盘。也就是在此时,实地集团才真正为业界所认识,张量也真正的开始摘掉“富二代”的帽子,令房地产界侧目。

在近几年房企动则目标千亿销售额的大环境下,实地的销售额并不引人注目,直至2016年才突破百亿。但实地在2017年发展势头迅猛,销售额迅速爬升到201.1亿,这也让实地集团首次跻身房企百强名单。

但是高光时刻似乎稍纵即逝,自2017后,实地集团合约销售金额连年下跌,甚至于2019年滑至房企排名153位,遭遇滑铁卢。

但受项目结算周期影响,从2017年至2019年,实地集团的营收由38.71亿元增至83.24亿元,复合年增长率为46.6%;税前利润由4.15亿元增至17.06亿元,复合年增长率为102.9%;股东应占净利润从3.15亿元增至7.27亿元。这样的数据似乎很让股东们满意,但实地集团的招股书中却披露说,公司有可能无法延续此前的营收增长。

据实地集团的招股书显示,物业销售始终是实地集团营收的主力军。近三年间,实地集团物业销售占比从2017年的93.6%已经增至2019年的98%。

这也意味着实地集团业绩表现极度依赖物业销售,营销结构单一,稍有不慎便“成也萧何,败也萧何”了。

同时,进一步查阅招股书,我们可以发现,实地集团于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市,合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目,总建筑面积为1430万平方米。若不计入已售出面积,实地集团总土地储备共计1016万平方米。

但截至目前,实地集团手中的37个项目中仅有8个项目在售,总在售面积合计55.44万平方米。我们从中可以嗅出一些危险的味道:土储过大,而可出售的产品太少,现金流必然十分紧张。资金链的紧张必然会影响到项目的开发进度,项目的开发进度又反过来影响现金的周转,实地似乎走进了死胡同。

招股书中,实地集团坦诚道出风险,业绩记录期间,三家附属公司拿地后超一年未开发,可能导致土地闲置。“我们不能保证将来不会出现导致没收土地或延迟完成房地产开发的情况。”

项目未开发的原因无他,公司账上没钱。招股书显示,截至目前实地集团王牌项目广州常春藤的一期项目仍未完成开发。

回顾行业发展,2016年前后规模崛起的房企大多脚踏三四线城市发展的红利,走起高周转路线。意图用科技赋能的实地集团踏空了高周转浪潮。

风口转瞬即逝,实地集团地给自己留了一道难题:后浪潮时代里,踏空的现金流去哪里讨取?

虽然盈利能力上,公司2017、2018及2019年毛利润分别为8.5亿、16.03亿以及25.7亿元人民币,毛利率分别为21.9%、25.2%以及30.9%,呈现持续上升趋势。

但公司在2019年毛利率提升的情况下,净利率反而下降,这一方面体现公司在规模不断扩大的过程中,公司经营效率有所下降,销售费用、管理费用等日常经营费用增长较快。同时,和大多数房地产公司一样,高企的债务成本也长期侵蚀公司的利润,蚕食着这家中型房企的现金流。

相比较2017年超过38倍的净资产负债比率,实地地产在最近两年已经采取措施大幅度降低负债及权益的比例,进而降低公司整体财务风险。

但尽管如此,截止2020年一季度末,实地地产一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近43亿元人民币,相比2019年末的35.8亿元人民币再次大幅提升。而实地手头的现金及现金等价物不足以覆盖其背负的短期债务。

此外值得注意的是,近几年,实地地产的经营活动现金流净额连连下滑,2019年跌至个位数。2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。

由此可见,实地地产存在一定的资金风险敞口,在此背景下,赴港上市融资或能解除资金之困。实际上,早在今年3月就有市场消息称,实地地产在与投行密切接触。

招股书显示,实地地产本次IPO募资所得款,将用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际等项目;此外,还将用于偿还现有贷款的大部分以及一般企业及营运资本用途。

毫无疑问,实地集团IPO能解公司营运的燃眉之急,但未来走向如何,还得看张量及一众明星经理人的管理水平、战略规划能力去到何处了。

每一个人年少时,无论贫富,都意气风发充满幻想,都相信未来是圣诞老人藏在圣诞树下的那个礼物,会在打开的一刹那令人尖叫欢呼。但生命的荒诞会使男人秃头、女人变胖,希望张量的眼睛里永远充满憧憬与期盼,不会在梦想的浓雾散尽之后,露出无可奈何的痴心妄想。

赴港上市能否给实地带来好运,我们且看这一轮IPO冲刺。


【免责声明】本文仅代表作者个人观点,与云财经无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,云财经对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

......

本页面仅显示云财经智能提取的文章摘要,若要查看原文,请 点击此处
点击评论
捕鱼达人2内购破解版安卓版 香港黄大仙精选资料网站 pk10前三直选技巧稳赚 河北20选5走势图2结果元网 赛车pk拾开奖走势图 上海快三每期开奖时间 股票推荐软件免费下载 正邦科技股票股吧 河北排列7官网 内蒙古十一选五基本走势图 厦门股票配资公司 天风证券股票分析 大发快三下载网站 黑龙江11选五走势图表 山东群英会最开奖号码 上海时时乐开奖信息 彩票天天选四开奖结果