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金科物业赴港IPO在即,能否顺利过关?

发布时间: 05-21 13:51    消息来源: 云楼市 [阅读原文]    影响力评估指数:30   消息收藏夹   收藏 已收藏
原文摘要:

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最近的金科股份可谓好事连连。
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先是黄红云让一度威胁到他实际控制权的融创系,在一个月之内两次减持金科股份,持股比例降至13.35%,这宣告持续多年的股权之争归于平淡。
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后有金科股份发布公告,将旗下的物业企业金科服务分拆赴港上市。
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4月29日,金科股份发公告称,金科集团4月28日召开了公司第十届董事会第四十七次会议,会议审议通过了关于公司拟分拆所属金科物业服务集团有限公司(下称金科服务)到境外上市的相关议案。公告称,本次金科服务本次新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%(未考虑超额配售权的行使),并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。
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上市是物业服务必经之路?
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自2014年6 月,彩生活在香港交易所上市,成为中国物业管理行业资本市场第一股。之后,中海物业、中奥到家以及绿城服务均先后成功在香港上市。国内资本市场,目前已有60家物业服务企业在新三板上市,而A股市场仅有已通过首发申请的南都物业,这将成为物业公司上市的标志性事件。
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对此,业内人士表示,随着存量房时代的到来,盈利性较强的物业服务成为房企眼中新的利润增长点,因而最近几年资本市场较欢迎这一类企业,房企分拆物业部分上市的意愿也愈发强烈。因此金科服务的分拆上市,符合企业的发展趋势。
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同时,由于轻资产运营模式及持续的收入等诸多原因,物业管理的估值远高于地产开发企业,其估值能够达到地产开发企业估值4倍的水平。这也是很多地产公司分拆物业板块单独上市的一个重要原因。这能够将物业板块价值充分释放出来。
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从金科股份披露的财务报表数据显示,2019年,金科服务营业收入同比增长超50%,服务项目近800 个。连续四年蝉联中国物业服务十强企业,位列服务百强企业规模TOP10、服务质量TOP10、企业经营绩效TOP10,连续多年在中西部市场占有率上排行第一。在新形势下金科服务通过智慧科技和大数据管理赋能生活服务,大力拓展智慧社区、智慧建筑、智慧案场三大场景应用,构建了“人、云、端”的智慧生态,行业头部地位无可撼动。
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在此基础上,一旦金科服务完成分拆上市,资本实力将加速金科服务从价值输入到造血发展的全面嬗变。未来,金科服务将在多元化融资渠道下,快速提升竞争力,为金科实现2200亿目标撬动业绩增长点。
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金科集团近年大势向好

目前金科服务并未披露招股书,因此关于金科服务的诸多财务数据更多来自于其财报中的蛛丝马迹,但根据这些不完全线索来看,金科服务仍属于物业行业中的上等水平。
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同时其母公司金科的“四位一体”发展模式已初露峥嵘。在主战线地产业务中,金科的高增长仍在继续。2019年,金科股份实现销售金额1860亿元,同比增长57%;营业收入678亿元,同比增长64%;归母净利润56.76亿元,同比增长46%。?
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另一条战线上,如金科的科技园区投资运营,目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市,其中2019年新进驻6个城市,累计开发运营19个管理项目,面积超900万平米。?
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金科文商旅板块,也取得了显著的积极进展。今年4月,金科股份公告,有着知名商业地产运营背景的红星集团接棒融创中国成为公司重要股东。以红星集团在商业运营方面的经验,可能对金科的运营能力带来一定提升,如果能够将红星的商业优势和金科的住宅优势结合,双方将形成显著的优势互补。
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物业方面,截止2019年末,金科服务合并口径资产总额为404,589.88万元,负债总额为348,951.12万元,净资产为55,638.76万元,其中归属于母公司所有者权益为53,372.70万元;
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2019年实现营业收入275,431.75万元,利润总额48,826.69万元,净利润40,552.48万元,其中归属于母公司所有者的净利润39,738.74万元。
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如果此次赴港在H股上市成功,金科将是继包括万科、新城控股、绿地、蓝光、保利、世茂、金隅集团、北辰实业、金地、中国铁建、华侨城等之后的国内又一家“A+H”双平台的房企,也是重庆第一家。
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业内:物业服务上市也存在隐患

然而,上市只是企业成长的必经之路,而不是终点。十九大之后,在新形势下,尤其是在A股“港股化”的趋势下,上市公司将面临更加复杂的市场环境,有大机遇,更有大挑战。
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金科服务若成功上市,便可通过资本加持获得更多的物业管理面积、增强科技服务能力、改善经营能力、提升盈利水平。物业服务作为地产去化过程中重要的核心产品力之一,如果质量上乘,可以为地产销售提供更多产品和品牌溢价,形成良性的反向赋能作用。按照目前港股物业公司平均30-40倍市盈率估算,2020年金科服务对应市值预计将超150亿元。
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同时,此次金科服务分拆上市,公司将形成A+H上市平台,是“四位一体”协同发展战略下的重大阶段性发展成果落地,未来公司将为境内外投资者提供更多投资渠道,有助资本市场形象的进一步提升。金科股份也将构建出一个更稳定、良性的生态闭环系统。
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但金科集团分拆金科服务上市也面临着挑战。在IPO重新启动之前,上市公司隐性存在的巨大价值就是“壳价值”。壳公司每年亏损,股价却是被资金炒翻天。在新形势下,上市公司失去了“壳价值”,且在证监会不断完善退市机制的背景下,若出现连续亏损,退市成为必然。
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同时,当前传统物业管理服务的盈利空间已经较窄,在人工成本上涨和费用收缴率低的双重挤压下,盈利堪忧。如果采取不完全履约的隐性违约措施获取不正当利润,会造成服务质量和口碑双重下降,严重的将丢掉存量项目。
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另外,物业竞争门槛低,同质化服务竞争激烈,拓展外部中高端楼盘的难度极大。因此,在“开源节流”均很难出成效的情况下,物业服务公司盈利能力的持续性也就很难得到认可。
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至于,金科服务最终能交出什么样的“成绩单”,还需交给市场的考验,我们且拭目以待。


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