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泰禾迷局:是情怀败给市场,还是赌徒的困境?

发布时间: 05-20 12:15    消息来源: 云楼市 [阅读原文]    影响力评估指数:20   消息收藏夹   收藏 已收藏
原文摘要:

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今年是黄其森任泰禾集团董事长的第十个年头。不知是泰禾老了,还是黄其森老了,他们面对当前的市场明显有点力不从心。

5月13日,泰禾集团连续发布5条公告,引发地产圈的轩然大波。


 
其中有一条尤为引人注目,“控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权变更。本次拟引入战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务,本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。”

这条公告既在意料之外,也在情理之中。

这个无疑对泰禾来说是大的利好消息,该消息一出,泰禾股票第二天应声而涨,敏感的市场嗅到“钱”的味道。

云叔通过21世纪经济报道获悉,泰禾集团引入战略投资者的事项,近期已有实质性进展,目前基本确定的战投伙伴,是一家综合实力极强的福建地方国企。


缺钱,泰禾的困境

这也从另一方面看出,当前泰禾真的太缺钱了。
 
据了解,泰禾集团的有息负债水平从2018年底约1380亿元下降至约960亿元,同比下降约30%;净负债率243.76%,下降约140个百分点。
 
杠杆率下行趋势虽然明显,但仍有这笔高达960亿元的有息负债余额,根据借款协议约定的还款日期,其中已到期尚未还款的借款本金合计48.62亿元。

泰禾方面曾表示,其中3.61亿元已于2020年与借款机构签署续贷协议,12.72亿元已与借款机构就展期达成一致意见,近期将签订展期合同,其余部分正在与借款机构协商展期方案,争取尽快达成一致意见。
 
质疑点在于,2020年第一季度,其负债问题依旧十分严重:一年内到期的非流动负债高达607亿元,一年内到期的有息负债达672.39亿元,而货币资金仅55.53亿元。换言之,其目前现金流只能覆盖不到10%的短债,叠加每年百亿元的高额利息,现金流风险之大,不言而喻。
 
更利空的是,由于疫情影响。2020年一季度,泰禾的经营活动产生的现金流量净额为-29.31亿元,同比减少124.5%。这显然十分严重,光靠缩减投资和卖项目来回血无疑于饮鸩止渴。众多房企之所以在危机面前能够扭转局面,原因都是基本盘稳固,资金面出问题,因此只要资金盘活便可继续焕发生机。


高成本运作,泰禾之成与败

这是多年来,泰禾拿的一批批高价地为其埋下的隐患。

自2013年起,泰禾频频以激进的姿态出手,在各大土地拍卖现场以高价拿下多块地王。

2013年,泰禾斥资超过130亿拿下一线城市及福建的多块土地;2014第一季度,三个多月时间内泰禾便花了近143亿拿地;2016年,泰禾以57亿元拿下深圳单价地王;2017年泰禾合计投入资金552.40亿元(含土地拍卖和收购资产),获取土地792.80万平方米。这样的土地资源储备扩张速度令人咋舌。

但这些储备的土地资源并没有那么及时地走向市场,转化为资金。比如2015年深圳尖岗山57亿拿下的“地王”,直到2018年1月宝安管理局官网才披露了其《建设工程规划许可证》及总平面图,中间又出现各种情况拖延逶迤,而到了真正入市,已经来到了如今2020年,实际销售还需等到下半年。



同时,泰禾使用的在建工程、土地使用权、项目公司股权分开抵押,向不同金融机构贷款的操作方式,也是目前深陷资金泥潭的原因之一。
 
如2014年3月,泰禾以1.635亿元拿下福鼎市百胜新区10号地块,项目被命名为"红树林"。泰禾2015年年报透露,"红树林"至少为其"套取"了3.24亿元的资金:以"红树林"项目的在建工程及对应的土地使用权做抵押,向金融机构融资一次;以项目公司福鼎泰禾的股权做质押,向金融机构再融资一次。这样的提前消费也造成了目前的资金困难。
 
另外,我们熟悉的泰禾已经给中国人营造家的概念努力了24年,产品上透着黄其森多年来的情怀与坚持。特别是“泰禾院子”这个产品系无论是园林景观、中式格局,还是配饰、会所服务、示范区的展示、景观的震撼度等,确实是远超很多同类开发商。
 
不可否认,泰禾“慢工出细活”注重品质的工匠精神是他们赖以成功的基础,但如今也成了他们资金周转路上的绊脚石。投资过大,工期长,销售慢,导致其资金链濒临断裂。
 
回头来看,泰禾坚持的以最好的城市、最好的地段,打造最好的产品,在获得更好的口碑与回报,这可以看作是一种情怀,也可算是一种“赌徒”的意味,这场赌局中泰禾有胜有负,只不过现在这牌局不利于泰禾,需要“洗牌”拯救局面。


壮士断臂,泰禾自救之路
 
令人担忧的是,面对困境泰禾的应对方法略显生硬。
 
泰禾主要采取两个显得无奈的方法:一是缩减投资,二是卖项目。壮士断臂式的开源节流对一些命悬一线的中小房企来说是生死攸关的抉择,但没想到最后也成了泰禾这样上市A股巨无霸的救命稻草。

加速周转可以带来大量的现金流,只要现金流不断,融资、回款能覆盖支出,泰禾便能活下去。但在楼市寒冬下,这样的招数明显跟不上节奏了,以致于最后只能引入战略投资来渡过难关。

俗话说“能用钱解决的,都不叫事”。聚焦地产行业,更是如此。亦有舆论认为,若新战投方是富甲一方的金主,能为泰禾集团解决资金问题,也就能盘活“僵局”,实现涅槃。

这种观点的确不无道理,当年叱咤风云的泰禾集团给我们留下了极其深刻的印象,精益求精、一丝不苟的精神,精雕细琢的院子,无不体现着泰禾作为一个明星企业应有的品质与豪华。如泰禾集团能够成功复苏,其与战投方无疑将成为行业中一股不容忽视的力量。

但利润下降,去化不利无不制约着泰禾造血能力的恢复,而且,通过卖项目,折价等方式,让泰禾集团得以喘息,但这不是长久之计。其土储情况尽管不错,但由于入不敷出,2019年,泰禾没有在公开市场拿过一块地,这或将对其成长性造成限制。

本次大手笔引入战略投资者,或许是一个不错的方式,只是代价有些大。


沧海横流,黄其森能否带领泰禾涅槃?
 
男人的浪漫从来不在于不弯腰,而是弯了腰还能站直起来。宋卫平之后,像黄其森这样匠心的房地产人已经屈指可数。

此刻,黄其森要做的抉择与当年宋卫平何其相似。宋卫平拥抱中交,保住了绿城,保住了一众兄弟的饭碗,最重要的是保住了绿城赖以生存的产品力。黄其森清楚地知道让出控制权不是度过难关的唯一选择,但却是保住打下来江山的最优解。
 
“不管哪个时代,江湖一定意味着错综复杂的人物关系,危机四伏的社会环境。儿女是指那种有人情意义的,包括兄弟之情、男女之情,可以出生入死的情感。被江湖代表的生存环境、人际关系和儿女所代表的炽热情感,这样的一个聚合。”这是贾樟柯对电影《英雄儿女》的一个解释。
 
市场就是这样一个江湖,残酷,又有情谊。当年一众追随者跟着泰禾,泰禾建到哪里,他们就买到哪里。但是市场又是荒谬的。

泰禾的企业文化,在过去高速发展的年岁里逐渐养成,是泰禾的根,是工匠精神。讽刺的是,市场的发展又像台风一样疯狂扑向这棵已经盘根错节的老树,意欲把他们连根拔起,这就是所谓的黑色,是从真实和荒谬来的。
 
泰禾24岁,黄其森55岁。沧海横流,方显英雄本色;青山矗立,不堕凌云之志。沧桑是一个企业,一个人必经的历程,也许这次的战投令黄其森让出了实际控制权,但泰禾宁行此拙着也不愿降薪以求生存,让人看到了不变的是一个企业的担当,一个孵化梦想的地方。
 
这个梦不会因为泰禾实际控制人的变更而破灭,正如泰禾在22城44个项目留下的印记一样,即便这次战投没有令它涅槃重生,也会在房地产历史的滚滚车轮下碾出自己独有的痕迹。
 

最后,无论如何,都希望这个曾在在中国房地产留下不少可以称之为“作品”的开发商,能继续为具有“院子梦”的中国人建造有情怀的房子,而黄其森不至于作为“悲凉落寞的英雄式”人物收场。


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